Provavelmente você já viu em um desses vídeos chatos de investimentos alguém sugerindo fundos imobiliários como uma ótima opção de rentabilidade e diversificação, mas será que este produto é tão interessante assim ?
1- O investimento que todo mundo sugere a compra e fala que é bom.
Bom, aqui já encontramos um grande problema, seu tio, primo e colega de trabalho falando que está investindo em algo que dá muito retorno e que você também deveria investir.
Isto já é uma evidencia de um produto massacrado em campanhas publicitarias de quem tem mais interesse em vender do que comprar e o segundo problema é aceitar “dicas” de alguém que se está se baseando apenas em rentabilidade e não em um planejamento financeiro com métricas elaboradas, analisando profundamente a capacidade de cada produto investimento no seu objetivo.
2- Os Fundos Imobiliários.
Este é um produto que vem sendo ofertado diariamente há anos, e devido a sua publicidade constante e investidores pessoa físicos desavisados estão entrando cada vez mais nesse tipo de produto, causando uma valorização artificial das cotas.
O grande problema se não o principal está exatamente ai, devido a alguns incentivos como, isenção de IR e uma “rentabilidade” diferenciada, está ocorrendo uma corrida para este produto, causando o aumento artificial das cotas das quais não refletem o valor do imóvel, por se tratar de uma oferta x demanda causada em sua grande parte por pessoas físicas e ausência do dinheiro grande (gestores de fundos) nesse tipo de produto, quando acontece a primeira noticia negativa, ocorre um grande resgate em massa, já sabe o que acontece com os que tomarem conhecimento por último.
Alguns casos já revelados:
3- Por que há tanto interesse em vender Fundos de Investimentos.
Bancos e corretoras trabalham na estruturação desse produto para vender ao mercado, com muito mais conhecimento que os investidores eles definem o preço de venda de cada cota e recebem por este tipo de serviço, até aqui nada de estranho, afinal merecem receber pelo serviço prestado.
Incentivos que os vendedores recebem.
Existem três tipos de taxas que as instituições responsáveis por elaborar a oferta cobram pela emissão dos fundos, são elas
Taxas de Administração e Performance.
Normalmente a taxa de administração varia de 0,5% a 1,0% ao ano e a taxa de performance, quando há, gira em torno de 10% sobre o que exceder um benchmark, como o IGPM+6%.
Taxa de Colocação.
Esta informação dificilmente aparece nos materiais publicitários, mas é possível encontrá-la nos prospectos. É uma comissão pela comercialização das cotas dos fundos de investimento, que normalmente é de 3% no ato do investimento. Ou seja, quando a cota do fundo é lançada por R$ 100, no instante seguinte ela já está valendo R$ 97.
Ágio na Comercialização dos Imóveis.
Alguns especialistas alertam para essa possibilidade, mas é difícil comprovar quando ela existe e quando não existe.
Ou seja, em uma operação hipotética de R$ 200 milhões, implacar um ágio de 10% a 20% no valor de aquisição dos imóveis pode representar um ganho de R$ 20 a R$ 40 milhões à vista, para os vendedores. É um valor muito superior às taxas de administração, performance e colocação.
Além disso, a taxa de colocação de 3% à vista é muito superior às taxas praticadas pela distribuição de outros tipos de fundos, o que pode fazer com que o seu consultor de investimentos pense mais no próprio bônus do que no seu melhor interesse.
Pense com Calma.
Será que vale mesmo diversificar a carteira nesse tipo de produto onde em grande parte o dinheiro grande não se encontra, em cotas que não refletem o valor do bem adjacente.
Por que investir em fundos imobiliários é melhor que fundos de ações ou em ações, em na maioria dos casos o dinheiro grande se encontrar e refletindo os indicadores das empresas?
Assim como as ações tem variação em bolsa as cotas dos fundos imobiliários também, e quanto ao incentivo fiscal dado aos fundos para quem movimenta até 20.000,00 mês no valor de compra e venda de ações também está isento.
Não estamos dizendo que os fundos imobiliários são uma opção ruim. O que estamos alertando é que seus inúmeros benefícios atraíram muitos investidores que de certa forma alteraram a equação de risco e retorno.
Antes de investir, leia com atenção o prospecto e o regulamento. Essa recomendação é muito importante, principalmente nesse caso. Tente descobrir quem são os vendedores dos imóveis que serão comprados. Pense se são partes relacionadas à instituições que estão estruturando o fundo.
